地籍調査

地籍調査とは？

　地籍調査とは、国土調査法に基づく国土調査の一つです。主に市町村が主体となって、一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、土地境界の位置を測量します。測量の結果から一筆の土地ごとに面積を計算して地籍簿、地籍図が作成され、登記所に送られます。登記所では地籍簿を基に登記簿の修正、地籍図の備え付けが行われます。

なぜ地籍調査するの？

　現在、登記所に管理されている土地情報の約半分は、明治時代初期に行われた地租改正事業によって調査・作成された地図（字限図）を基にしています。ここで問題となるのは、字限図の土地情報の正確さです。字限図の作成に使われた土地情報の測量は専門家ではなく土地の所有者によって行われました。さらに、当時の測量技術が低かったこともあり、境界・面積・形状などが、実際のものと大きく食い違う場合があります。そのため、地籍調査を行い、土地の情報を正確に把握する必要があります。

地籍調査前の字限図　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 地籍調査後の地籍図
画像提供：国土交通省土地・水資源局国土調査課

地籍調査の方法

住民への説明会 　事業計画の策定、関係機関との連絡調整、住民への説明会などを行います。
↓
一筆地調査 　一筆ごとの土地について、関係者立会いを基に、所有者、地番、地目、境界の調査を実施します。
↓
地籍測量 　基準点（図根点）を設置し、各筆ごとの土地境界を測量します。これにより各筆の位置が地球上の座標地で表示されることになります。
↓
地積測定・地籍図の作成 　各筆の筆界点をもとに、正確な地図を作り、面積を測定します。
↓
成果の認証・承認 　一筆地調査、地籍測量により作成した地籍図と地籍簿の案は、都道府県知事の認証及び国の承認を受けます。
↓
登記所への送付 　地籍簿と地籍図の写しを登記所に送付します。これにより、登記所において登記簿が書き改められ、不動産登録法第１４条第１項地図として備え付けられます。

地籍調査で修正できる項目、できない項目

【地籍調査で修正できる項目】

分筆（分割） 　分筆とは、一筆の土地を二筆以上に分けることです。地目境に杭を打ち分割があったものとして調査いたします。 分筆となる条件は、一筆の土地の一部が別地目になっている場合や、土地の利用または管理上、分割することが適当と認められる場合です。

合筆（合併） 　合筆とは、隣接する二筆以上の土地を一つの地番にすることです。合筆となる条件は、同一字内で隣接し、所有者、地目が同じであることや、抵当権などの所有権以外の権利設定が無いこと、または設定が同一である場合です。

地目変更 　地目はそれぞれの土地の状況、利用目的に重点をおいて、土地全体としての主たる用途により決定しますが、登記記録の地目と異なる場合は記録を修正いたします。ただし、登記記録が農地で、現況が農地以外の場合の地目変更は、農地法との関係もありますので、農業委員会に照会し、その回答により処理をいたします。

地番変更 　地番（枝番）が、－イ、－ロ等の数字以外の記号で表示されている場合は、－１、－２等の数字に変更いたします。

地積更正 　今回の地籍調査による実測面積と、登記記録の面積が相違している場合は、登記記録の地積を修正いたします。 過去に測量したときと境界が同じ場合でも、過去の測量技術との誤差は必ずありますので、登記記録の地積の増減は必ず起こることになり、よって実測面積の修正は、その原因が測量時の単純なミスや、地籍図作成時の結線ミスによるもの以外は認めないことになります。 皆様が隣接する土地所有者と立会の上で確定していただいた杭を測量した結果です。

【地籍調査で修正できない項目】

所有権移転登記（相続・交換・売買等） 　登記記録に記載されている所有者名の変更はできません。 「何代か前の先祖名義を自分の名義に変更することや、以前に近隣の家と土地を交換（又は売買）したが登記手続きをしていないので、地籍調査で登記記録を修正して頂きたい」という要望にはお答えできません。
抵当権等の解除等 「返済が完了しているので、抵当権を解除して欲しい」という要望にはお答えできません。